营改增政策简介（大沥税务分局）

一、      营改增政策简介

(1).Q：什么是全面营改增            

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

营业税是对提供服务取得的营业收入全额征收的税种。

增值税是对商品和服务增加值征收的税种。

如：纳税人为生产某商品或提供某服务投入了可抵扣的成本费用10元，取得销售（营业）收入12元，原营业税按12元计税，现在增值税按（12-10）的差额2元计增值税。

(2).政策解读

(3)相关注意解读：

a.增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

年应税销售额超过500万元的为一般纳税人，未超过的为小规模纳税人。

 年应税销售额未超过500万的小规模纳税人，会计核算健全的，可向税务机关登记为一般纳税人。

（年，是指连续滚动12个月，如：2015年1月-2015年12月，或2014年8月-2015年7月）

b.增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。

一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

c.一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

d.销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：

销项税额=销售额×税率

进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额

e.下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目: 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

 (三)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

f.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=不含税销售额×征收率

不含税销售额＝含税销售额÷(1+征收率)

纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

也就是说同一户一般纳税人从事不同业务需要分别按不同税率征税，必须分开核算。

g.具体政策解读

如餐饮服务企业既有堂食服务，又有提供外卖的，则属于兼营行为，堂食服务属于本次营改增的餐饮服务，而外卖行为则属于货物销售行为，因此需要分开核算，堂食服务的以餐饮住宿服务税目征税，外卖服务则应以销售货物税目征税。

二、房地产业营改增政策简介

(1)Q：房地产业 的纳税义务时间

预缴：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照预征率3%预缴增值税。

小规模，一般纳税人均要预缴

全额收款未开票或产权未转移，也叫预收款

正式申报：在产权发生转移时，按全额计算应纳税款，并扣除已预缴的增值税。（先开具发票的，为开具发票当天。）   

(2)应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

(3)  一般计税方式： 增值税=销项-进项

销项=销售额×11%

销售额=（全部价款和价外费用—当期可抵扣的土地价款） ÷（1+11%）

(4)当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目的建筑面积/房地产可供销售的建筑面积）*支付的土地价款

“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

(5) 一般计税方式：

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款

取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据

从其他企业或个人手中购买土地进行开发，凭票抵扣（进项税的概念）

注: 不包括市政配套费等政府收费、契税、拆迁补偿款、土地配套费等其他费用。

(6)简易计税方式：

适用范围：

   一般纳税人销售自行开发的房地产老项目（4月30日前），一经选择36个月内不得变更

《建筑工程施工许可证》注明开工日期

许可证未注明或没有许可证的，按合同的开工日期

同一企业多个项目或者同一块地上有多个项目（多期开发）的，按许可证口径选择办理简易征收

计算方式

增值税=全部价款和加外费用÷（1+5%） ×5%

不可抵扣进项

不得扣除对应的土地价款

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