纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产 代征增值税、代开增值税发票业务问答

一、营改增后哪些纳税人要到地税机关办理哪些增值税业务？

答：营改增后有两类业务由地税机关代征增值税、代开增值税发票，具体如下：

（一）纳税人销售其取得的不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。

所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户及其他个人），销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。

所称“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

因此，暂由地税机关代征增值税的销售不动产业务，主要就是已经在房地产管理机关备过案、完成初始登记和总登记的，或已计入单位的固定资产，再上市进行交易的房产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（商品房）不在此列。

（二）其他个人出租不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。

其他个人是指自然人。单位和个体工商户出租不动产的，由国税机关负责征收增值税。

二、增值税中所称不动产是指房屋吗？

答：增值税规定中，不动产包括房屋，但不限于房屋。具体是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

三、纳税人转让土地使用权是否属于地税机关代征增值税范围？

答：转让土地使用权属于增值税销售无形资产征税范围，由国税机关负责征收增值税，不属于地税机关代征增值税范围。

四、自2016年5月1日起，营业税改征增值税后，一般纳税人转让其取得的不动产如何申报缴税？

答：一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

五、自2016年5月1日起，营业税改征增值税后，小规模纳税人转让其取得的不动产如何申报缴税？

答：小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

六、对个人转让住房，营业税有税收优惠政策，营改增后，原税收优惠政策还延续吗？

答：营改增后，对个人出售住房征收增值税，基本延续了原营业税优惠政策，具体为：

（一）全额征税：个人（个体工商户和其他个人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%征收率计算应纳税额。

（二）分地区适用优惠政策：

1.北京、上海、广州、深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；将购买2年以上（含）非普通住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

七、能否举例说明如何计算纳税人转让其取得不动产的增值税？

答：（一）某单位（一般纳税人），转让其2016年4月30日前自建的厂房，建造成本300万元，现以350万元价格对外销售，选择适用一般计税方法计税，应如何计税？

应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

该单位应在地税机关预缴增值税为350÷（1+5%）×5%＝16.67万元。在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为350÷（1+11%）×11%-16.67=18.01万元。

（二）某企业（小规模纳税人）转让其购买的商业用房，购买原价为300万元，现以350万元对外销售，应如何计税？

应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

该纳税人应在地税机关预缴增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为（350-300）÷（1+5%）×5%-2.38=0元。

（三）某自然人将其购买的商铺以350万元对外销售，购买原价为300万元，应如何计税？

应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

该纳税人应向地税机关申报缴纳增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。

（四）其他个人转让其取得的住房的案例

1.某个人将购买不足2年的住房以100万元对外销售，应如何计税？

应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

该纳税人应向住房所在地主管地税机关申报缴纳增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。

2.某个体工商户将购买不足2年的住房以100万元对外销售，应如何计税？

应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

该纳税人应向住房所在地主管地税机关预缴增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。向在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为100÷（1+5%）×5%-4.76=0元。

3.佛山某个人，转让其购买3年的住房，应如何计税？

北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，其他个人转让其购买超过2年的住房，免征增值税。

4.广州某个人，转让其购买3年的普通住房，应如何计税？

北京市、上海市、广州市和深圳市，其他个人转让其购买超过2年的普通住房，免征增值税。

5.广州某个人，以200万元对外销售其购买3年的非普通住房，购买原价为100万元，应如何计税？

北京市、上海市、广州市和深圳市，其他个人转让其购买超过2年的非普通住房的，应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

该纳税人应向住房所在地主管地税机关申报缴纳增值税为（200-100）÷（1+5%）×5%=4.76万元。

八、如何计算其他个人出租不动产的增值税？

答：其他个人出租住房、非住房，增值税计算方法有差异。

（一）出租非住房：其他个人（自然人）出租不动产（不含住房），应按照5%征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

例如，某人出租非住房，每月取得租金收入10万元，增值税征收率5%，其每月应纳增值税为10÷（1+5%）×5%＝0.48万元。

（二）出租住房：其他个人（自然人）出租住房，应按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

例如：某人出租住房，每月取得租金收入8万元，其每月应纳增值税为8÷（1+5%）×1.5%＝0.11万元。

九、纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，需要提供哪些凭证？

答：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证。

十、纳税人发生哪些业务可向地税机关申请代开增值税发票？

答：以下情况可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票：一是小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的；二是其他个人出租不动产。

纳税人向其他个人转让其取得的不动产和出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

十一、个人销售二手住房征收增值税后，税负比以前征收营业税时是上升了，还是下降了呢？

答：营业税下，个人销售二手房需缴纳5%的营业税，符合规定条件的，可免征营业税。营改增后，增值税延续了原营业税优惠政策，二手房交易增值税税负较原营业税税负没有增加，略有下降。

例如，某人将其购买不足2年的住房以100万元对外销售，其应纳增值税：100÷（1+5%）×5%＝4.76万元，原应纳营业税100×5%＝5万元。因此，营改增后，个人销售二手住房应纳增值税较原营业税减少了2400元，税负下降。

十二、其他个人出租不动产征收增值税后，税负比以前征收营业税时是上升了，还是下降了呢？

答：营业税下，其他个人出租不动产需缴纳5%的营业税。优惠政策包括：月租金收入未超过3万元的，可免征营业税；其他个人出租住房，减按1.5%征收率征收营业税。营改增后，增值税延续了原营业税优惠政策，其他个人出租不动产增值税税负较原营业税税负没有增加，略有下降。